Conservando tu tierra

Servidumbre de conservación: cómo funciona

La herramienta más tradicional para conservar tierras privadas es una “servidumbre de conservación”, que es un acuerdo legal entre un propietario y un fideicomiso de tierras o agencia gubernamental que limita permanentemente los usos de la tierra para proteger sus valores de conservación. Permite a los propietarios seguir siendo propietarios y usar sus tierras, y vender o ceder la propiedad a sus herederos. Los propietarios posteriores están obligados a utilizar la tierra según los términos de la servidumbre de conservación. La servidumbre de conservación es vinculante a perpetuidad, en otras palabras, para siempre.

Las servidumbres de conservación se utilizan para lograr una variedad de propósitos de conservación, incluida la preservación agrícola, la preservación de espacios abiertos y recursos escénicos, y la protección de recursos naturales.

Cuando dona o vende una servidumbre de conservación al Distrito, renuncia a algunos de los derechos asociados con la tierra. Por ejemplo, puede renunciar al derecho a construir estructuras adicionales, mientras conserva el derecho a cultivar. Los futuros propietarios también estarán sujetos a los términos de la servidumbre. El personal de administración del Distrito supervisa las propiedades para garantizar que se cumplan los términos del acuerdo de conservación.

Una servidumbre de conservación es una herramienta flexible y se adapta a cada propiedad específica en función de los objetivos de conservación comunes del propietario y del titular de la servidumbre. Una servidumbre en una propiedad que contiene un hábitat de vida silvestre poco común o paisajes escénicos podría prohibir cualquier desarrollo, por ejemplo, mientras que una servidumbre en una finca podría permitir la agricultura continua y la adición de estructuras agrícolas. Una servidumbre sobre tierras forestales podría restringir la extracción de madera a niveles sostenibles. Una servidumbre de conservación no requiere acceso público.

Una servidumbre de conservación es una herramienta excelente para las familias que desean mantener su tierra intacta para pasarla a la siguiente generación o para permitir que los agricultores continúen trabajando su tierra, mientras generan los ingresos necesarios. Mientras tanto, los propietarios retienen el título de propiedad y continúan ocupando y usando las tierras bajo los términos de la servidumbre de conservación. Esta tierra sigue siendo de propiedad privada y no está abierta al público.

In some cases the District will hold conservation easements over publicly-owned land, such as a park or open space preserve, which are open to the public. Please refer to our Protected Lands Map to see which properties are publicly accessible.

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Servidumbre de conservación: cuándo vender o donar

• Si necesita vender su terreno pero no quiere verlo subdividido o desarrollado, puede trabajar con el Distrito antes de la venta para colocar una servidumbre de conservación en el terreno antes de que salga al mercado.
• Si desea proteger su tierra y podría utilizar ingresos adicionales para conservar su propiedad o para mejorar la propiedad u operación agrícola, puede trabajar con el Distrito para colocar una servidumbre de conservación en su tierra en cualquier momento.
• Si desea comprar un terreno y los precios están fuera de su alcance, puede trabajar con el Distrito durante la venta para colocar una servidumbre de conservación en el terreno al momento de comprar la propiedad, reduciendo así el costo para usted. A esto se le llama transacción simultánea.
• Si desea comprar terrenos adicionales, puede trabajar con el Distrito durante la venta para colocar una servidumbre de conservación en terrenos que ya posee y luego usar los ingresos para comprar terrenos adicionales. También puede colocar simultáneamente una servidumbre de conservación en el terreno que está comprando, lo que reducirá el costo de la compra para usted.

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Servidumbre de conservación: cómo se valora

El Distrito contrata a un tasador independiente para evaluar la servidumbre de conservación y determinar su valor justo de mercado. El tasador hace esto valorando la tierra antes de la colocación de la servidumbre de conservación y después de la colocación de la servidumbre de conservación. La diferencia en esos dos valores es el valor de la servidumbre de conservación en sí. Cuanto más restrictiva sea la servidumbre de conservación, más valor de mercado tendrá que el propietario puede donar o vender al Distrito.

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Venta de propiedad

Un propietario puede vender una propiedad al Distrito si la propiedad brinda oportunidades recreativas futuras deseadas además de otros beneficios de espacios abiertos. Luego transferiremos el terreno a una entidad pública u organización sin fines de lucro estatal, regional o local; o revender la propiedad sujeta a una servidumbre de conservación. En algunos casos, el Distrito puede arrendar la propiedad o una parte de la propiedad a un agricultor o ganadero hasta el momento en que transfiramos la propiedad a otra entidad.

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¿Qué es un comprador de conservación y una transacción de comprador de conservación?

Un comprador de conservación es un comprador de bienes raíces que tiene interés en conservar los atributos naturales/agrícolas/escénicos/históricos de una propiedad y posteriormente trabaja con un fideicomiso de tierras para proteger los valores a perpetuidad con una servidumbre de conservación. En una transacción típica de comprador de conservación, un fideicomiso de tierras protegerá una propiedad al identificar (o ser contactado por) un comprador que esté dispuesto a comprar la tierra y posteriormente vender o donar la servidumbre de conservación al fideicomiso de tierras. Para seguir adelante con la transacción, el vendedor tendría que estar de acuerdo en vender la propiedad al comprador de conservación.

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¿Cuándo recibiré noticias sobre mi solicitud?

Después de que un propietario envíe su solicitud, nuestro asistente de adquisiciones se comunicará con él para confirmar la recepción de su solicitud y si está completa o si necesitamos más información. Las solicitudes son evaluadas por un Comité de Evaluación de Propiedades compuesto por personal de Ag + Open Space. Una evaluación típica de una solicitud y una propiedad toma 30 días, pero dependiendo de la disponibilidad de los miembros del Comité, podría tomar más o menos tiempo. El Asistente de Adquisición estará en comunicación regular con el propietario para discutir los plazos en curso durante todo el proceso.

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¿Cuánto tiempo lleva establecer una servidumbre de conservación?

Desde la fecha en que se acepta la solicitud de un propietario en nuestro programa, hasta la fecha en que se establece una servidumbre de conservación, el establecimiento de una servidumbre de conservación puede tomar un promedio de uno o dos años y puede requerir que el personal programe una visita al sitio. Dependiendo de la disponibilidad de personal y de los recursos financieros, este proceso puede llevar más o menos tiempo.

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Mi propiedad está actualmente en el mercado y quiero realizar una venta con Ag + Open Space. ¿Cuánto tardaría en cerrar?

Ag + Open Space normalmente no quiere tener la propiedad de la tierra. Las transacciones que implican la compra directa generalmente requieren la coordinación con un tercero, como una agencia pública, una organización sin fines de lucro o un comprador de conservación. Dependiendo de una serie de factores, la compra directa puede ocurrir más rápidamente que una servidumbre de conservación típica o puede llevar más tiempo. Se recomienda una conversación con el asistente de adquisición de Ag + Open Space antes de presentar la solicitud.

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¿Cómo se evalúan las propiedades?

Ag + Open Space prioritizes the conservation of lands that help further the goals and objectives outlined in our Iniciativa Tierras Vitales. Applications are evaluated by a Property Evaluation Committee, comprised of Ag + Open Space staff, who utilize the Vital Lands Initiative to see if a project is a good fit for our Land Conservation Program, Matching Grant Program, or Farmland for All. A typical evaluation of an application and property takes 30 days, but depending on Committee members’ availability, could take more or less time. The Acquisition Assistant will be in regular communication with the landowner to discuss ongoing timelines throughout the entire process.

 

 

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¿Qué es un pacto agrícola?

Además de una servidumbre de conservación, Ag + Open Space puede querer asegurarse de que una propiedad agrícola permanezca en producción de forma permanente; si el propietario está de acuerdo, lo haríamos a través de un segundo acuerdo llamado pacto agrícola. Estos convenios son documentos legales y funcionan con la tierra, como lo hacen las servidumbres de conservación, lo que significa que permanecen vigentes de forma permanente independientemente de los cambios en la propiedad de la tierra. Los convenios agrícolas exigen que los terratenientes dispuestos a mantener las tierras agrícolas en la agricultura para siempre, de una manera que también sea consistente con los términos de la servidumbre de conservación de la propiedad.

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¿Cuáles son los posibles beneficios fiscales de vender una servidumbre de conservación?

Ag + Open Space often purchases conservation easements at a discount; e.g., for less than their appraised value. The difference between the appraised value and the actual purchase price may qualify as a charitable contribution under IRS Regulations Section 170(h).  Although Ag + Open Space may purchase a conservation easement for less than its appraised value, we cannot guarantee that a “bargain sale” will qualify as a charitable contribution with the IRS. Sale of a conservation easement may also reduce the assessed value of your property, which can lessen your liability for property taxes, depending on how long you have owned your property and other market factors. Consultation with a tax accountant or attorney for interpretation and specific advice on any personal tax matters is recommended. Ag + Open Space cannot provide financial advice to landowners.

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¿Tengo que permitir el acceso público a mi propiedad si vendo una servidumbre de conservación?

Las servidumbres de conservación en sí mismas no incluyen requisitos para el acceso público, y los propietarios no están obligados a brindar acceso público a su propiedad. Sin embargo, si un propietario está interesado en brindar acceso público a su propiedad, por ejemplo, a través de un sendero público o salidas, Ag + Open Space trabajará con el propietario para determinar el mejor enfoque para establecer el acceso público. Esto puede ser a través de una servidumbre de senderos, una oferta de senderos para dedicar y/o un convenio de recreación.

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¿Todavía puedo usar mi propiedad para recreación personal si vendo una servidumbre de conservación?

Sí, sin embargo, algunos usos pueden estar restringidos o limitados según los términos de la servidumbre de conservación. Parte del proceso de diseño de la servidumbre incluye negociaciones de usos para equilibrar los objetivos del propietario y Ag + Open Space para la propiedad.

 

 

 

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